“导读:此前，沪深股市的二手房参考价格发挥了重要作用。
作者|第一财经王
最近二手房市场流传两则消息。
有消息说深圳将取消二手房参考价格，参考价格不做调整。银行核定房价以网签备案价和评估价中较低者为准，参考价仅供参考。另一个消息是上海二手房验证价和“三价低”疑似放宽。
目前上述消息“靴子”尚未正式落地，但短短一周内，两大一线城市均有类似传闻，反映出市场对二手房政策进一步放开的预期信号相当敏感。有业内人士认为，目前二手房市场在3月份回暖后有所走弱，预计后续政策仍有放松空间。
深圳楼市盛传“一日游”
上周深圳传出“取消二手房参考价格”后，后续消息不断。
根据市场信息，深圳有关部门下发通知，要求中介严格按照指导价进行宣传，否则将被系统权威约谈或停职。4月20日夜间至4月21日上午，乐有家、中原房屋搜索等二手房交易平台短暂显示业主真实报价。目前，两个平台都已恢复显示参考价格。一位中原找房的知情人告诉记者，当时应该是收到了消息，但只开盘一段时间，就收到了需要关闭的相关通知。
不过，也有业内人士认为，虽然官方对参考价有所表态，但核心还是要看贷款方的动作。如果银行如传言的那样进行贷款，也会对二手房参考价格机制产生影响。
4月24日，记者走访了深圳多家房产中介和银行。大部分中介告诉记者，实际上可以按参考价贷到款，只是没有正式文件出台。与中介所说的宽松参考价不同，银行的说法相对模糊。某国有大行网点个贷经理告诉记者，放贷标准可能确实会放宽，但目前还没看到相关细则。不过，也有银行个贷人员告诉记者，暂时没有听说政策变化，还是按照原来的模式。
消息还没有官方明确，中介和业主已经闻风而动。在深圳工作的安安(化名)告诉记者，4月20日下午，一个房产中介不断发消息告诉她“楼盘要回暖了”“参考价要取消了”，并告诉她之前看过的莆田某楼盘评估价高于参考价40万元，询问是否要入手。“那天下午至少有三个中介给我发信息，都差不多。”
另一位在深圳工作了10年的中介告诉记者，在回暖的预期下，很多火热的房产交易发生了变化。比如前海某网络名人楼盘的老板，将报价从630万元提高到680万元。然而，这些只是个案。上周中介平台主要是下调房价报价和加速卖房，上调房价报价较少。总的来说，市场波动不大。
但事实上，这两年深圳二手房的房价已经跌破参考价了。根据乐友家的统计，今年一季度，深圳各区二手房成交中，超过半数低于参考价。此外，一季度深圳房地产成交热点主要位于龙华、龙岗、福田、南山、罗湖。主要成交单位以3房和4房为主，价格基本低于或接近参考价。一位房地产分析师表示，这也意味着，参考价格作为曾经调节市场的“价值尺度”，已经完成了阶段性使命，未来确实存在相关机制放开的空间。
为什么谣言反复刷屏？
无独有偶，除了深圳楼市，上周也有市场消息称，上海二手房验证价和“三价低”疑似放宽。上海某股份行个贷人员对第一财经记者表示，目前并未收到政策变化的相关通知，仍在按原政策执行。但从去年开始，部分地区二手房的涉税评估价格出现了一定程度的上涨。
为什么关于深沪二手房参考价格的传言屡屡“刷屏”？这可能与之前沪深股市参考价格发挥的重要作用有关。
深圳是二手房参考价格调控的“起点”和风向标。2021年2月8日，二手房交易参考价格正式制定。当时深圳住建局制定了全市3595个住宅小区的二手房交易参考价。此后，宁波、Xi、成都、东莞、广州等15个城市陆续出台相关政策，城市参考价格普遍低于市场二手房挂牌价格。
此前，上海实行“三价低”原则，即银行根据合同网签价、涉税评估价、银行评估价三个价格，选择相对最低的价格核定贷款额度。
这两个一线城市实施相关政策后，政策效果显著。深圳实行二手房参考价格的两年间，二手房的流动性跌至低谷。据深圳市房协二手房网签数据统计，2021年深圳二手房(含自助)网签44375套，比上年网签120295套下降63.1%，这也是自2007年以来二手房网签首次低于新房成交。2022年，深圳二手房交易量再次下跌。据深圳房协统计，2022年深圳二手房(含自住房)备案26853套。
上海的二手房市场也在政策实施后趋于平静。上海链家研究院监测数据显示，2022年，上海共成交二手房16万套，为近5年来最低。
但随着楼市持续遇冷，大部分城市已经开始暂停或放宽参考价格机制。深圳和上海作为少数继续执行参考价格相关机制的城市，成为全国市场关注的焦点。
目前二手房市场处于回暖后动能减缓阶段，市场相关主体都渴望有新的利好消息刺激。贝壳研究数据显示，2023年一季度，贝壳50城二手房成交量指数同比上涨，已接近2021年一季度水平；一季度房价扭转了17个月的连续下跌趋势，出现上涨，环比累计上涨2.4%。但从成交预测指标来看，近期二手房景气指数回落，看房客户同步下降，买卖价差拉大，客户决策周期拉长。壳牌经理的信心指数KMI已经下降到50左右，经纪人并不看好未来交易的持续修复。预计短期内市场交易量仍将有所调整。
其中，深圳也在经历触底反弹的过程。深圳房协数据显示，3月深圳二手房成交量再创新高，过户3949套，网签约5000套，接近门槛，深圳楼市单月成交量，成交量回到2021年5月前。但从3月下半月开始，二手房成交逐渐减弱。2023年第13周、第14周、第15周，二手房连续少于1000套。
有业内人士指出，在交易回落的预期下，相关谣言更容易引起中介等市场主体的关注，以“重大利益”和“卖点”在市场上广泛传播，以延续市场热度。在这个过程中，购房者应该更加理性。